Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница?

Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?

Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Далее перейдем к сути проблемы.

Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.

Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).

Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):

1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.

Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:

— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.

Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.

Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.

При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.

Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.

Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.

Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.

Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».

До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.

В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.

В 2014 году с целью упорядочивания видов разрешенного использования земельных участков Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 был введен в действие Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С указанного момента разрешенное использование всех земельных участков должно устанавливаться в соответствии с Классификатором.

В названном Классификаторе имеется такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.) при этом отсутствует такой вид разрешённого использования как «для жилищного строительства».

При этом, если разрешенное использование земельных участков было установлено до введения в действие названного классификатора, использование земельных участков с ранее установленным видом разрешенного использования признается законным.

Однако в случаях, если на земельном участке планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, а земельный участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства» указанное обстоятельство, в связи с действием вышеуказанной ст. 396 НК РФ приводит к необходимости уплачивать земельный налог в завышенном размере.

С целью снижения размера земельного налога необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства» с целью исключения, на текущей момент, исчисления земельного налога с учетом повышающего коэффициента.

Для достижения указанной цели можно воспользоваться одним из следующих правовых механизмов:

— приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка с Классификатором. Данная механизм прямо предусмотрен Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 13 ст. 34 названного Федерального закона).

— изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный механизм прямо предусмотрен Земельным кодексом РФ (ст. 7) и Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).

Нижем приведем полезные ссылки, воспользовавшись которыми возможно узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка, а также размер текущих ставок земельного налога:

— узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользовавшись сервисом Управления Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» расположенным по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

— узнать размер текущих ставок земельного налога можно воспользовавшись сервисом Федеральной налоговой службы «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» расположенным тут.

Адвокат Коллегии адвокатов «Гриб, Терновцов и партнеры»
Сергей Потапов 

 

Поделиться новостью
На печать...